대치동 은마아파트, 49층 초고층 대단지로 재탄생! ‘신속통합기획 시즌2’ 첫 적용 사례

 

서울 강남구 대치동의 상징적인 노후 단지 ‘은마아파트’가 49층 높이, 5,893세대 규모의 초대형 아파트 단지로 재탄생합니다.
10년 넘게 정체되었던 재건축 사업이 서울시의 ‘신속통합기획 시즌2(신통기획 시즌2)’를 적용받으면서 본격 추진된 것입니다. 이번 사업은 서울시의 핵심 주택정책 방향인 “시민이 원하는 곳에 빠르게 주택을 공급”이라는 철학을 담은 대표 사례로 주목받고 있습니다.

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1. 은마아파트 재건축, 드디어 시동

1979년에 준공된 은마아파트는 14층, 4,424세대로 구성된 대치동 대표 노후단지입니다.
오랜 기간 재건축 추진 논의가 있었지만, 층수 제한 규제와 GTX-C 노선 지하 관통 문제 등으로 인해 사업이 번번이 지연되어 왔습니다.

• 2015년 주민 주도 재건축 추진 → 50층 계획이 당시 35층 높이 제한으로 무산
• 2022년 최고 35층으로 도시계획 심의 통과
• 2023년 높이 제한 폐지
• 2024년 1월 ‘신속통합기획 시즌2’ 자문 신청
• 2024년 9월 도시계획위원회 심의 통과

서울시는 이번 사업을 통해 정비사업 인·허가 과정을 획기적으로 단축, 2030년 착공, 2034년 준공을 목표로 하고 있습니다.

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2. ‘신속통합기획 시즌2’란 무엇인가?

‘신속통합기획(신통기획)’은 서울시가 재건축·재개발 사업의 지연 문제를 해결하기 위해 도입한 공공지원 제도입니다.

기존의 복잡한 인·허가 절차를 줄이고, 공공과 민간이 협력해 빠르게 사업을 추진할 수 있도록 설계된 것이 특징입니다.

• 정비지수제 폐지
• 정비구역 지정기간 단축 (5년 → 2년)
• 사업성 보정계수 적용
• 정비사업 촉진방안 마련

이전보다 5.5년 단축된 평균 13년 수준으로 추진 가능해졌으며,
이번 ‘시즌2’에서는 추가로 1년을 더 단축, 18.5년 → 12년까지 기간을 줄일 수 있게 되었습니다.

은마아파트는 ‘신통기획 시즌2’의 첫 번째 적용 사례로, 향후 서울 전역의 정비사업 속도를 가늠하는 기준이 될 전망입니다.

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3. 49층, 5,893세대 대단지로 변신

재건축 후 은마아파트는 기존 4,424세대 → 5,893세대로 1,469세대가 순증됩니다.
공공과 민간이 협력한 공공분양·임대 결합형 단지로 설계되며, 강남에서도 보기 드문 복합형 주거공간으로 조성될 예정입니다.

 

구분	합계	민간주택	공공주택
총 세대수	5,893	4,789	1,104
조합원	4,424	-	-
일반분양	365	-	-
공공임대	-	-	909
공공분양	-	-	195

• 60㎡ 이하: 1,116세대
• 60~85㎡: 2,869세대
• 85㎡ 초과: 1,908세대

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4. 역세권 용적률 특례로 주택 추가 공급

서울시는 ‘역세권 용적률 특례’를 적용해 주택 공급을 대폭 늘립니다.

기존 300%였던 용적률을 331.9%까지 완화해, 총 655세대가 추가로 공급됩니다.
이 중 일부는 공공분양주택(195세대)으로, 다자녀가정 및 중산층 실수요자에게 우선 공급될 예정입니다.

나머지 227세대는 민간분양, 233세대는 공공임대로 구성됩니다.
이는 민간 재건축 단지에 공공분양이 포함된 첫 사례로 평가됩니다.

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5. 교육·복지·안전이 어우러진 단지 설계

새롭게 조성될 은마아파트 단지는 단순한 주거공간을 넘어 생활 복합 단지로 거듭납니다.

• 공영주차장 : 대치동 학원가의 고질적인 주차난 해소
• 개방형 공공도서관 : 지역 주민과 학생들이 함께 이용
• 국공립 어린이집 : 보육 인프라 확충
• 치안센터 및 공원, 저류시설 : 안전하고 쾌적한 주거 환경 조성

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6. 강남 전역 재건축 가속화, 서울 전역 31만 호 공급

대치역 주변 6개 단지 재건축 현황 @내손안의서울

 

 

서울시는 은마아파트를 시작으로 여의도·목동·성수 등 주요 지역의 노후 단지 재건축도 속도를 높일 예정입니다.

• 대치역 인근 6개 단지 → 2029~2033년 1.5만 호 착공 (4,799호 증가)
• 강남구 전체 → 2031년까지 2.5만 호 착공
• 서울 전역 → 2035년까지 31만 호 공급

서울시는 “민간이 주도하고 공공이 지원하는 방식으로, 시민이 원하는 곳에 좋은 품질의 주택을 빠르게 공급하겠다”고 밝혔습니다.

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10년 넘게 멈춰 있던 대치동 은마아파트 재건축이 ‘신속통합기획 시즌2’를 통해 본격적으로 움직이기 시작했습니다.
은마아파트의 성공적인 재건축이 강남권을 비롯해 서울 전역의 노후 단지 정비사업 속도를 높이는 촉매제가 될 전망입니다.