전셋값 치솟는데…세입자들, 계약갱신청구권 대신 보증금 인상 선택하는 이유

목차

1. 전·월세 계약갱신청구권 제도의 취지
2. 전셋값 상승에도 갱신청구권 외면하는 세입자들
3. 실제 거래 사례와 시장 반응
4. 전세 매물 감소와 6·27 대출 규제의 여파
5. 향후 전세시장 전망과 세입자의 선택 전략
6. 마무리

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1. 전·월세 계약갱신청구권 제도의 취지

2020년 도입된 전·월세 계약갱신청구권 제도는 세입자가 2년의 기본 계약기간이 끝난 뒤 한 번 더 계약을 연장할 수 있도록 보장해 주는 장치입니다. 집주인은 이를 거절할 수 없고, 보증금 인상률도 5% 이내로 제한됩니다. 급격한 전셋값 상승으로부터 세입자를 보호하기 위해 만들어진 제도이지만, 최근 서울 전세시장에서 이 제도가 잘 활용되지 않고 있다는 점이 주목받고 있습니다.

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2. 전셋값 상승에도 갱신청구권 외면하는 세입자들

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 6월 28일부터 7월 22일까지 체결된 서울 아파트 전·월세 거래는 3만1071건이었습니다. 이 중 갱신 계약은 1만2609건이었는데, **갱신청구권을 사용하지 않은 비율이 47.2%**로 나타났습니다.
즉, 세입자 절반가량이 법적으로 보장된 권리를 쓰지 않고 보증금을 더 내며 갱신하는 방식을 택한 것입니다.

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3. 실제 거래 사례와 시장 반응

예를 들어,

• 마포구 염리동 ‘염리삼성래미안’ 전용 59㎡는 이전 보증금 4억9000만원에서 9000만원 오른 5억8000만원으로 갱신됐습니다.
• 마포 태영 전용 84㎡도 갱신청구권을 사용하면 3000만원만 인상됐을 금액을, 대신 7000만원 올린 7억4000만원으로 갱신했습니다.

이처럼 "지금은 보증금을 올리더라도 2년 뒤 더 큰 폭의 전세 인상을 피하기 위해 갱신권을 아껴두는 전략"을 택하는 세입자들이 늘고 있습니다.

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4. 전세 매물 감소와 6·27 대출 규제의 여파

세입자들의 선택에는 매물 부족 현상도 크게 작용하고 있습니다.

• 서울 아파트 전세 매물은 6·27 대출 규제 발표 당시 2만4274건 → 2만1602건으로 약 11% 감소했습니다.
• 같은 기간 매매, 월세 물량은 큰 변화가 없었던 것과 대조적입니다.

이미 아파트 입주 물량 부족으로 전세 매물이 줄어들던 상황에서, 6·27 부동산 대책이 더해져 매물 감소 속도가 빨라졌다는 분석입니다.

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5. 향후 전세시장 전망과 세입자의 선택 전략

전세 시장은 앞으로도 쉽지 않을 전망입니다.

• 올해 서울 아파트 입주 물량은 4만6000가구 수준이었지만, 내년에는 4100가구, 내후년에도 1만 가구에 불과할 것으로 보입니다.
• 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황에서 전세난은 심화될 가능성이 큽니다.

따라서 일부 세입자들은 "한 번뿐인 계약갱신청구권을 지금 쓰기보다는, 2년 뒤 전셋값이 더 오를 때 활용하는 편이 낫다"는 판단을 하고 있습니다. 단기적으로는 보증금 부담이 커지더라도 장기적인 주거 안정성을 위해 전략적으로 움직이고 있는 셈입니다.

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6. 마무리

서울 전세시장은 현재 보증금 상승, 매물 부족, 제도적 한계가 겹치며 불안정한 국면에 있습니다. 계약갱신청구권은 세입자를 보호하기 위해 마련된 제도지만, 실제 현장에서는 오히려 아껴 쓰려는 분위기가 강하게 나타나고 있습니다.

앞으로 전세 시장의 불안정성이 더 커질 가능성이 높은 만큼, 세입자들은 갱신청구권 사용 시점, 전세자금 대출 규제, 입주 물량 전망 등을 종합적으로 고려해 보다 전략적인 선택을 해야 할 것으로 보입니다.